投資房地產最棒的地方之一，就是可以用許多不同的方法來達成交易。只要發揮一下創意，有時候根本不需要動用自己半毛錢就能買下房地產。只要有創意、有意願很高的賣方、還有對於房市循環的精闢了解，以及願意背負房貸的買家，就可以辦到。

購買房地產傳統的作法是先付訂金，然後餘額用貸款，全額付清給賣方。想要不花頭款就買房地產，必須想個有創意的作法，補足銀行核貸金額與賣方開價之間的落差。不妨試試看：

■房子去做一胎或二胎房貸，或是開本票，把賣方當作募資對象。

■分割產權，賣掉土地來填補所缺資金。

■接收賣方目前的房貸。

■加上第一順位貸款的質押貸款。

■找合夥人，讓合夥人投入的現金可以分得產權。

■要求房仲業者讓出佣金。

■用其他資產做質押。

■承接賣方的個人債務。

■用信用卡額度做質押。

■用自己現有的東西調現。

要找到有創意的募資方法，是沒有限制可言的。只要有想法，資金短缺應該永遠不會構成你投資房地產的阻力。不斷去組合、搭配，直到找出能夠符合自己需求、同時也能符合對方需求的條件為止。

什麼叫完美的交易？就是你把錢投入這筆交易，不到2年便拿回你的本金，然後你握有股權，所以當該資產出售時，你會賺到額外的錢，並在整個持有過程中產生現金流，還有辦法因為減稅獲得額外收益（或意外之財）。

這類交易的一個好例子是私人集合住宅聯合投資。這個做法愈來愈常見，也是大部分投資者不會注意到的投資機會。這些聯合投資的規模可以很大。目前有一個聯合投資案在幾個州擁有2600個公寓單位，旗下管理3960萬美元資金與2億2500萬美元資產，共有427筆貸款與超過5100萬美元的融資貸款。

在一番談判後，賈斯汀．唐納與這場私人集合住宅聯合投資案達成下列條件：

■10%的優先報酬率。

■每季分紅。

■18個月內歸還本金。

■原本投資本金產生的盈餘可以在18個月享有再投資免稅。

■每年持續獲得股權支付。

■若產權售出，獲利將依照比例分紅給投資者。

■預估18個月內的年化收益率為41.35%。

你愈快收回本金，然後再把它拿去投資，你的資金流動速度就愈高。終極目標是談到一個絕佳的交易，讓你可以快速拿回本金，然後繼續源源不絕地獲得回報。在這樣的投資中，你擁有的是巨額增值空間與零風險。這是辦得到的。你只需要安排妥當把事情做到位。

全世界有錢人都會成立公司管理名下資產，不但可以將他們的負債最小化，還可以讓機會最大化，以便以最有利的方式安排他們的財務。

要打造你自己的資產基礎，不能沒有理財能力。構成理財能力的4個特定領域為：

1會計或財務素養──有能力閱讀並理解財務報表。只要能精通此道，你就能看穿任何事業的強項與弱點。

2投資策略與方法──或者可以稱為賺錢的科學。

3理解市場的技術層面──也就是理解供需之間雖受感性影響，但在另一方面也有基本經濟面的考量。

4充分掌握商事法與稅法知識──這部分知識對你建立的長期財富有直接的影響。

自己成立公司管理資產，主要的好處包括：

1節稅──個人薪資會先被課稅，剩餘金額才是收入。相反的，公司可以先取得營收，想支出多少就支出多少，然後盈餘才會被課稅。公司比起個人有更多辦法安排財務結構。

2避免訴訟──公司與信託能夠保護資產免於成為債權人求償標的。非常有錢的人通常能掌控一切，名下卻沒有任何東西──他們的資產全都綁在信託或公司名下。

成立公司的手續非常簡單，通常只要在政府主管單位填寫正確表格，繳納一小筆費用就可以了。你的公司也許只存在檔案櫃的某個地方，但卻可以作為一個獨立的法律實體──讓你能夠正當合法地安排你的財務，將稅負減縮到最小。這是非常聰明的策略。

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