抱房生財取之有道

《抱房生財術》一書最特別的地方是 4 位作者，他們都是擁有多年房地產投資實戰經驗，而且是成功經驗的實務界人士。他們除了大方將生財術的實務經驗公開之外，更教大家抱房生財也必須取之有「道」。

專家簡介

張欣民
天時地利不動產顧問公司總經理
曾經編製國內第一個房價指數（housing index），並持續編撰《台灣地區房地產產業年鑑》長達 12 年，媒體記者封他為不動產界的「研展天王」，看房地產趨勢，評論房地產市場精準、犀利。著有《跟著專家買房子》與《這樣買房會增值》2 本專書，目前也主持正聲廣播電台「日光大道」，是國內第一也是唯一分析房地產的廣播節目。

焦點議題 1 抱房生財術 5 大生財門道

焦點議題 2 在地方法論

近年來台灣房價飆漲，引發民怨，引來政府打房動作頻頻；相對的，在美國因為次級房貸及二房風暴形成金融海嘯，衝擊全球經濟，明顯的是個「看他起高樓，看他樓塌了」的寫照，樓起樓塌都是因為房地產這個主體。房地產、房地產人人愛，古今中外沒有多大差別，差別在於「君子愛財取之有道」，也就是要有正確的方法。

安卓．卡內基說，「90% 的百萬富翁是靠擁有房地產成功的。」事實上，也有很多百萬富翁，因為不懂如何經營房地產，最後還是回到原點，甚至負債累累。《抱房生財術》提出5 大生財門道──尋找、分析、購買、管理及成長，都是淺顯易懂的房地產投資概念，但是知易行難，貴在能夠落實並能實踐。

好的開始是成功的一半，專業團隊及對的投資標的，是成功投資房地產關鍵中的關鍵，有堅強的投資團隊，才可能在千千萬萬投資標的中找到有具有潛力的房地產物件，第一個門道「尋找」的準則如果無法達到，後面其他的動作都是多餘、都是空談。

「不要跟你的房子談戀愛」──這是在找到理想標的後，「分析」動作當下必須要有的認知，也是書中所說的「把你的情感放在一邊」，完全以客觀的數據來比較與分析，數據達標就買，否則就放棄，千萬不要感情用事！

「購買」的基本原則是「絕對不要購買一件未來才會增增，變成一筆好交易的房地產」，在完成交易之前更是要有貸款的萬全準備、不動產交易之安全及房屋物件之專業評估，這些都是不可忽略的地方，很多人購買房地產常常在這裡發生交易糾紛。

一樁不動產交易能不能讓它成為一隻金雞母，找到好房客、增加房地產本身的價值、把它當事業一樣經營，這些都是看似簡單，但實則困難的「管理」工作。找到好房客只是簡單幾個字，但是好的房客讓你上天堂，壞房客讓人「住套房」，其間酸甜只可意會不可言傳，至於增加房地產本身價值，更是創造房地產投資價值的最高明手法。

很多人投資房地產大都只做到管理階段，但是《抱房生財術》的作者們卻將它延伸到成長階段，將房地產投資帶領到另一個層次的境界，除了持續觀照自己投資效益的成長目標，最難能可貴的是，在「抱房生財術 7 項成功法則」中，特別強調「絕對不要停止學習」與「回饋」，尤其在回饋這部分，要慷慨的花時間指導其他還不如你的人，你給得愈多，你將來回收的愈多，這或許就是他們願意將如此寶貴的經驗在書中一一跟廣大的社會大眾分享的原因吧！。

房地產投資不論是在美國或是在台灣，很多方法論及投資心法都是相通的，就方法論來看，大致上可分為以下 4 種：

1傳統賺取租金模式

以自有資金買進房地產，長期持有，賺取每個月穩定的租金收入。業餘房地產投資客一般都是心態較保守、風險承擔能力較弱的一群，因此大多是採取傳統房地產投資模式，這也是長期以來，房地產市場上都存在的投資模式，也就是以自有資金買進房地產，長期持有，賺取每個月穩定的租金收入。

由於這類投資者都是以自有資金投資，所以一般比較不會在意外部資金利率之高低，也不會在市場上頻繁殺進殺出。也因為此一長期持有的特性，往往在日後真要處分這些房地產時，其增值的價差便非常可觀。

雖然說此一模式大多是以自有資金來投資，但是仍然要有資金成本的觀念，也就是不動產投資標的租金報酬率要高過當時定存的利率，而且要高過 1 個百分點到 1.5 個百分點才划得來，假如定存利率是 2%，那選擇投資的不動產標的租金報酬率至少要有 3 到 3.5%，才算是聰明的投資。

因為買屋出租，雖不一定會折舊（一般還是要算折舊的，只差好地段有時反而會增值），但房子有裝修、維修等費用，而且可能會出現空租期，如果租金報酬率無法高過定存利率，那還不如將資金放銀行定存來得妥當，這在《抱房生財術》當中也都有提到。

2投資賺價差模式

買進低價、賣相較差之產品，以裝修手法「改頭換面」之後，短時間內再以高價賣出，這是很多專業投資客在房市上操作的模式。這種模式作者並不鼓勵，因為這是「投機」不是「投資」，況且國內有奢侈稅，現在這招是行不通的。

3槓桿操作借力使力模式

這類投資者自有資金較低但普遍月收入較高，因此採取高度借貸之槓桿操作模式。這類投資模式雖仍屬業餘投資，但已算是業餘當中最高段的操作手法。

這類手法又可分為 2 種，一種是在成屋市場高度借貸的槓桿操作模式，投資者是藉由小單位化手法，將大坪數的房子切割成小單位出租，賺取更高的租金收益，在低利率環境之中，除了可以靠第一間房屋投資標的租金養活自已之外，還有餘裕可拿一些租金來養第 2 戶房子。

再以此類推到第 3、4 戶房子，只要操作得宜，利率相對穩定，這類投資者可在買下持有4、5 個標的房子後，在 8 到 10 年內還清所有的貸款，這也意謂著這些投資者 10 年後就不用上班，可以提早退休，讓這幾間房子來供給他們的退休生活。

這也是《抱房生財術》提到的創造被動收入，提早讓自己過財富自由的日子。這種方式的投資，基本上不是短線進出市場，是一種中長期的持有。只是這類的投資風險很高，所謂高槓桿、高風險，特別是在利率大幅翻揚或是個人收入縮水之後，可能就要面對入不敷出的窘境，到時可能出現骨牌效應，並不是普通人玩得起的一種「遊戲」！所以書中一開始就強調要組成一支卓越的專業團隊，以排除此中種種的風險。

第二種高槓桿操作手法最典型的就是買預售屋。預售屋在完工前最多只要繳交 2 到 3 成的自備款，但因工期通常都要 2 年以上，若在這 2 年間房市持續走多頭，房價跟著走揚，購屋人在交屋前轉手賣掉，其間獲利是相當可觀的，也是一種用小錢賺大錢的操作方法。據了解，美國並沒有預售制度，所以書中並沒有提到在華人世界特有的購屋生財術。

4放長線釣大魚模式

這是口袋夠深、資金夠雄厚的人士之房市投資模式，選定大都市外圍便宜的土地，買下之後就不管它，隨著大都市的發展往外擴張，這些之前被認定不值錢、不值得開發的便宜土地，都會鹹魚翻身變成有價值的黃金地段。

這種投資模式，前提是要口袋夠深，不用跟金融機構借錢，而且眼光要看得長還要很精準，有耐心等待都市發展的步伐及政府重大建設投入的時點。不過這種模式在《抱房生財術》書中並不推薦，因為它不符合書中強調的要能產生現金流的概念。

《抱房生財術》一直強調「將風險降到最低，並且追求最大財務報酬」的投資理念，這在中外都通，只是國人投資房地產常常會走些旁門左道，除了招來政府祭出奢侈稅之外，也可能讓自己的投資一夕化為烏有，這點是國人投資房地產時該向外人好好學習的地方。