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單期簡介
現代房地產致富策略
90%有錢人都靠買房致富,但買入持有不是唯一選擇
10個百萬富翁中,有9個將其成功及財富歸功於選擇投資房地產而非股市。這是十分有力的數據,但買入持有房地產並非唯一選擇。
2020-02-26 /  2318  4
輕鬆聽大師
俞國定導讀
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像經營事業一樣當房東

如果你羨慕包租公、包租婆工作輕鬆,那麼你只是羨慕他們的收入而已。事實上,深諳致富門道的房東會像經營事業一樣對待自己的投資,認真執行行銷、管理、會計、雜工和客服等各種工作,追求更令人滿意的報酬。

當你展開行動並且投資了一間非自用住宅,接下來的挑戰就是設法增加房地產的價值。要達成這項目標,你必須成為一位精明的房地產管理人。

成為一位房東可能是一件苛刻的要求,特別是你仍然保有白天正職工作的時候。幸運的是它的報酬也相當不錯。關鍵是建立良好的系統、資源和工具,讓你可以保持正確的方向。要成為向前邁進的抱房生財術投資人,其實你只需要做到 3 件事:

要訣 1 找到好房客

雖然爛房客會讓人非常沮喪,但事實上你會發現大部分的房客都是很好相處的。要吸引並留住好房客:

一開始就設定適當的房租──不要在意外的成本產生時企圖一點一點往上調。設定和類似物件相較起來實際、可以維持並且公平的出租費率。

鎖定目標行銷──使用便宜的廣告方式。你可以在前院放置「出租」看板、在網路或社群媒體刊登訊息、在當地或社區報紙刊登分類廣告,或是找仲介刊登訊息。你也可以嘗試傳單、廣告摺頁、直接寄信或是開放房屋參觀。如果沒有人知道你有房子要出租,你是找不到房客的。

要求潛在房客填寫租屋申請書──接著適當地進行過濾。打電話確認他們的工作、他們之前租屋的歷史和其他的資訊。做這件事所花的時間是相當值得的,可以避免後續許多的麻煩。

備妥一份妥當的租賃契約──會同你的抱房生財術顧問團隊一起進行。確保租約以淺顯的文字清楚並精確地列出所有一切。包括全部要件:租金、條款、押金、誰負責修繕和維護、你進入房屋的權利、對非法活動和寵物的限制、租約如何延長、修改或終止、以及依據租約應該於何時支付租金。確認你有遵守當地的法令和規定。

在房客遷入之前和遷出之後都要進行實地檢查──並且記錄你檢查的結果,這樣才能確保房子清潔、功能正常並且可供房客入住。

要訣 2 增加你的房地產價值

當你找到了一個好房客,並有法律約束他們一定要支付租金,你就可以開始尋找改善自己房地產的系統化方法,以增加自己手上房地產的市場價值。這不是高深的學問。它可以歸結成 3 件事:

管理你的記錄──如果你保持良好的記錄並且像經營事業一樣營運你的投資,效果會比把它當嗜好對待還要好。對於每一件房地產,你都必須記錄下列項目並建檔。

擴大稅賦減免──擁有房地產出租的一項顯著優點是你可以取得無數的稅賦優惠,但是只有當你完整記錄所有一切時,這些優惠才有可能實現。稅賦減免包括房地產的折舊和任何的改善措施、營運的費用,包括抵押貸款的利息支出等等。

降低風險和責任──沒有適當的記錄,想對抗其他任何人對你提出的法律行動,就會變得非常困難。除此之外,你還應該諮詢你的保險業務員,尋求可以對抗下列風險的最佳承保範圍,例如因任何原因或長時間房屋不適合居住所造成的租金損失。

要訣 3 像事業一樣經營

用類似經營事業的方法操作你的房地產投資,可能不像許多人想的那麼難以應付。在你購屋之後的幾個星期之內,確實會有一大堆事情要處理,但這也正是你最興奮的時候。事實上,如果你把它當作嗜好,它對你的回報就會是一個嗜好。如果你像事業一樣經營它,你對自己所得到的財務報酬可能會更加滿意。

觀點分享

房地產判斷標準

要靠房地產賺到錢的祕訣就是購買理想的物件,因此,你必須建立正確的判斷標準,分辨哪些物件值得購買,哪些則否。房地產的判斷標準一直是由下列 5 項要素構成:

1 地點——你想在哪個地段?你應該選擇能吸引到最佳房客,並能夠保持良好房價的物件。

2 房地產類型——獨棟住宅或是雙併住宅之類的多戶住宅。追求資產淨值的投資人比較中意獨棟住宅,追求現金流的投資人則會選擇多戶型的物件。

3 經濟狀況——從貸款人那邊了解自己預先核准的貸款額度,知道自己大概可以考慮的價格區間。

4 房屋狀況——決定你是否想要一個屋況不好需要修繕的房屋,還是維護良好不需要太多整理的房屋。

5 設施和生活便利性——包括房間、衛浴、車庫等整體狀況,各種代表絕大多數房客所重視的「地段」指標。

把你對這些判斷標準的答案寫成一張檢核表,讓你的房地產仲介知道。這會為你和他們省下許多時間。接著你就可以接觸那些有親身經驗的人士,得到一些「專家級」的協助。




本文摘自:
NO.475 抱房生財術
HOLD: How To Find, Buy, and Rent Houses For Wealth
by 史提夫.查德(Steve Chader)等